Казань, Г. Камала 41, офис 417

Посмотреть на карте

+7 (843) 203-82-26

Прем О.В. Некоторые проблемы защиты прав несовершеннолетних при совершении сделок в жилищной сфере // Итоговая научно-образовательная конференция студентов Казанского университета 2012 года: сборник тезисов / Казан. Ун-т. - Казань, Казан. Ун-т, 2012.

Итоговая научно-образовательная конференция студентов Казанского университета 2012 года: сборник тезисов / Казан. Ун-т. - Казань, Казан. Ун-т, 2012


Сделки с недвижимым имуществом, несмотря на широкое распространение на практике, являются одними из самых сложных и «проблемных». Когда такие сделки затрагивают права несовершеннолетних, требуется четкая и эффективная защита прав последних, недопущение их дискриминации, восстановления нарушенных прав ребенка, а также предоставление повышенного уровня гарантий жилищных прав несовершеннолетних, как уязвимой в отношениях с родителями стороны. Одной из гарантий защиты несовершеннолетних при отчуждении жилого помещения является необходимость получения разрешения органов опеки и попечительства на распоряжение таким имуществом в установленных законом случаях. Такими случаями являются распоряжение жилым помещением: во-первых, если несовершеннолетний является собственником (п. 2 ст. 37 Гражданского кодекса РФ)[1], а во-вторых, если в отчуждаемом жилом помещении проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника, либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника  (о чем известно органу опеки и попечительства) (п.4 ст.292 ГК РФ).

Последняя норма действует в редакции Федерального закона от 30.12.2004 г. №213-ФЗ (ранее разрешение органа опеки и попечительства требовалось в каждом случае отчуждения жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние). Внося изменения, законодатель исходил из презумпции добросовестности родителей, соблюдающих права проживающих с ними детей. Изменение закона вызвано тем, что возникает «перегруз» органов опеки и попечительства, несправляемость, удорожание их деятельности и др. Как следствие - невозможность в условиях ограниченных бюджетных средств качественно и детально изучать особенности ситуации каждой семьи.[2] Конечно, родители в сделках обязаны защищать права и законные интересы своих детей, однако нельзя исключать вероятность того, что они будут действовать недобросовестно по отношению к своим детям.

Объективно новая редакции п.4 ст. 292 ухудшила положение с нормативной регламентацией конституционной обязанности по государственной защите детей.[3] Этой нормой закона не учитывается ситуация, когда на момент совершения сделки о продаже жилого помещения родительское попечение формально не прекращалось, но фактически не осуществлялось (о чем органу опеки и попечительства не было известно). В свою очередь это препятствует признанию договоров, ущемляющих права таких детей, недействительными.

Постановлением Конституционного суда от 8.06.2010 № 13-П был признан неконституционным п.4 ст.292 ГК РФ в части не позволяющей защищать права несовершеннолетнего, проживающего в жилом помещении, в случае отчуждения этого жилого помещения, если он формально не отнесен к находящимся под опекой или попечительством или к оставшимся без родительского попечения (по данным органа опеки и попечительства), но фактически лишен опеки.[4]

Несмотря на то, что Конституционный суд формально закрыл пробел в норме п.4 ст.292  ГК РФ, возникают определенные трудности в реализации данного постановления. В частности, возникает вопрос, каковы критерии отнесения несовершеннолетних к «фактически лишенным опеки (о чем органу опеки и попечительство известно не было)». Вероятно, они подпадают под понятие «дети, оставшиеся без попечения родителей»(п.1 ст.121 Семейного кодекса РФ (далее СК РФ)), но с некоторой оговоркой.

Так выявление и учет детей, оставшихся без попечения родителей, осуществляются в порядке, установленном ст.122 СК РФ. В соответствии с пунктом 3 данной статьи орган опеки и попечительства должен направлять сведения о ребенке для учета в банке данных о детях, оставшихся без попечения родителей.[5] В частности, согласно пункту 3  Правил ведения государственного банка данных о детях, оставшихся без попечения родителей, и осуществления контроля за его формированием орган опеки и попечительства в трехдневный срок со дня получения сведений о ребенке, оставшемся без попечения родителей, обязан провести обследование условий жизни ребенка и, установив факт отсутствия попечения родителей, зарегистрировать данные о нем в журнале первичного учета детей, оставшихся без попечения родителей.[6] Именно с этого момента несовершеннолетние приобретают статус «оставшихся без родительского попечения (о чем известно органу опеки и попечительства)».

Следовательно, если к несовершеннолетнему применим п.1 ст.121 СК РФ, но органы опеки и попечительства не проводили процедуры постановки на учет такого ребенка, то он считается «фактически лишенным опеки». Однако к таким детям не применима норма п.6 ст.12 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее Закон № 122-ФЗ), в соответствии с которой данные о детях, находящихся под опекой или попечительством, либо оставшихся без родительского попечения, имеющих право пользования данным жилым помещением вносятся в графу "Особые отметки" Единого государственного реестра прав.[7] Именно эта отметка и служит гарантией защиты несовершеннолетних со стороны государства, ведь тогда на отчуждение недвижимости требуется обязательное разрешение органов опеки и попечительства. В ситуации, когда попечение родителей «фактически отсутствует», защита прав детей будет происходить уже по инициативе самого несовершеннолетнего, законного представителя или прокурора (в силу ст.45 ГПК РФ) непосредственно до или после отчуждения жилого помещения. Поэтому повышается риск признания сделки недействительной для добросовестных покупателей. Если раньше они могли узнать из ЕГРП сведения о подопечных детях, то теперь отсутствие сведений о них не гарантия того, что впоследствии сделка не будет оспорена «фактически лишенным попечения». Остается только самим приобретателям узнавать реальное положение дел в семье: выяснять где пребывают родители, не болеют ли, не находятся ли в длительной командировке и т.п.

Нужно иметь в виду, что в зависимости от наличия у несовершеннолетнего права на жилое помещение порой зависит вся его жизнь и судьба, конституционное право ребенка на развитие. Согласно ст. 31.1 Закона № 122-ФЗ собственник жилого помещения, который не вправе его истребовать от добросовестного приобретателя, а также добросовестный приобретатель, от которого было истребовано жилое помещение, имеет право на разовую компенсацию за счет казны РФ. Для несовершеннолетнего, не имеющего права собственности на жилое помещение, таких гарантий не предусмотрено. Лишение права пользования жилым помещением - это лишение порой единственного жизненного шанса, следовательно государство должно принять меры по установлению эффективных механизмов защиты прав пользователей жилых помещений.[8] Как указал Конституционный суд: «В тех случаях, когда имущественные права на спорную вещь имеют другие, помимо собственника лица, этим лицам также должна быть гарантирована государственная защита их прав; при этом гарантии защиты прав членов семьи собственника жилого помещения должны рассматриваться в общей системе действующего правового получающие защиту наряду с конституционным правом собственности»[9].

Таким образом, в целях эффективности защиты прав детей необходимо приведение в соответствие с позицией Конституционного суда нормативной базы в данной сфере. Полагаю, что в качестве гарантии защиты прав ребенка возможно установление денежной компенсации при потере несовершеннолетним пользователем единственного жилья по аналогии с правами собственника, для предупреждения умаления их прав и свобод со стороны недобросовестных родителей.

Нормативные акты:

  1. Гражданский кодекс Российской Федерации (Часть первая) от 30 ноября 1994 года № 51-ФЗ (ред. от 06.04.2011) // СЗ РФ. 1994. № 32. Ст. 3301.

  2. Семейный кодекс Российской Федерации от 29 декабря1995 года № 223-ФЗ // СЗ РФ. 1996. № 1. Ст. 16.

  3. Федеральный закон от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ (ред. от 29.12.2010) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // СЗ РФ. 1997. № 30. Ст. 3594.

  4. Постановление Правительства РФ от 4 апреля 2002 года № 217 (ред. от 11.04.2006) "О государственном банке данных о детях, оставшихся без попечения родителей, и осуществлении контроля за его формированием и использованием" // СЗ РФ. 2002. № 15. Ст. 1434.

Судебная практика:

  1. Постановление Конституционного суда РФ от 8 июня 2010 года № 13-П «По делу о проверке конституционности пункта 4 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданки В.В Чадаевой» // СЗ РФ. 2010. №  25. Ст. 3246.

  2. Постановление Конституционного Суда РФ от 21 апреля 2003 года № 6-П "По делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан О.М. Мариничевой, А.В. Немировской, З.А. Скляновой, Р.М. Скляновой и В.М. Ширяева" // СЗ РФ. 2003. № 17. Ст. 1657.

Статьи в журналах и периодических изданиях:

  1. Александрова А.Л. Защита прав несовершеннолетних при сделках с недвижимым имуществом // Адвокат. 2004. № 10. Ст. 17.

Комментарии:

  1. Мнение судьи Конституционного суда РФ Г.А. Гаджиева по делу о проверке конституционности пункта 4 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации // URL: http://www.consultant.ru/online/base/?req=doc;base=LAW;n=101359


[1] Гражданский кодекс Российской Федерации (Часть первая) от 30 ноября 1994 года № 51-ФЗ (ред. от 06.04.2011) // СЗ РФ. 1994. № 32. Ст. 3301. (далее по тексту - ГК РФ)

[2] Александрова А.Л. Защита прав несовершеннолетних при сделках с недвижимым имуществом // Адвокат. 2004. № 10. Ст. 17.

[3] Мнение судьи Конституционного суда РФ Г.А. Гаджиева по делу о проверке конституционности пункта 4 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации // URL: http://www.consultant.ru/online/base/?req=doc;base=LAW;n=101359

[4] Постановление Конституционного суда РФ от 8 июня 2010 года № 13-П «По делу о проверке конституционности пункта 4 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданки В.В Чадаевой» // СЗ РФ. 2010. №  25. Ст. 3246.

[5] Семейный кодекс Российской Федерации от 29 декабря1995 года № 223-ФЗ // СЗ РФ. 1996. № 1. Ст. 16.

[6] Постановление Правительства РФ от 4 апреля 2002 года № 217 (ред. от 11.04.2006) "О государственном банке данных о детях, оставшихся без попечения родителей, и осуществлении контроля за его формированием и использованием" // СЗ РФ. 2002. № 15. Ст. 1434.

[7] Федеральный закон от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ (ред. от 29.12.2010) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // СЗ РФ. 1997. № 30. Ст. 3594

[8] Мнение судьи Конституционного суда РФ Г.А. Гаджиева по делу о проверке конституционности пункта 4 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации // URL: http://www.consultant.ru/online/base/?req=doc;base=LAW;n=101359

[9] Постановление Конституционного Суда РФ от 21 апреля 2003 года № 6-П "По делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан О.М. Мариничевой, А.В. Немировской, З.А. Скляновой, Р.М. Скляновой и В.М. Ширяева" // СЗ РФ. 2003. № 17. Ст. 1657.



Перейти к полному списку дел


Не нашли нужную информацию?
Оставьте телефон. Мы перезвоним и проконсультируем Вас бесплатно.
Нажав на кнопку "Записаться", Вы даёте своё согласие на обработку персональных данных в соответствии с Политикой обработки