Признание инвестиционного договора и договора предварительной купли-продажи квартиры в строящемся доме договором участия в долевом строительстве

Сегодня в Республике Татарстан, в частности, в Казани, наметилась тенденция роста спроса на рынке недвижимости. В частности, растет спрос на рынке незавершенного (или долевого) строительства.

Если до 2004 года правоотношения между организацией-застройщиком и гражданами-дольщиками могли регулироваться различными гражданско-правовыми договорами (например, предварительной купли-продажи, инвестиционным), то со вступлением в силу закона об участии в долевом строительстве положение кардинально изменилось.

Сегодня Застройщик прямо обязывается законом заключить с дольщиками, в частности - гражданами, договор участия в долевом строительстве, гарантирующий дольщику защиту его законных прав и интересов даже при риске недостроя здания или банкротства организации-застройщика.

Тем не менее, недобросовестные застройщики разработали ряд «серых» схем, при помощи которых подменяют договор долевого участия  другой правовой конструкцией, не обеспечивающей защиту прав дольщика.

К ним, например, относятся:

• Не указание в договоре долевого участия всех существенных условий. В данном случае дольщик несет риск признания договора недействительным.

• Уступка права требования. В данном случае Застройщик заключает договор долевого участия с дочерней организацией или дружественным лицом по номинальной стоимости строящейся квартиры. Однако конечному дольщику переуступаются права по рыночной стоимости недостроя.

• Заключение предварительных договоров (купли-продажи, долевого участия) и инвестиционных договоров с дочерними компаниями Застройщика или дружественными ему организациями. Таким образом, в случае непредвиденных обстоятельств дольщик может требовать возврата денежных средств, однако квартиру получить он не сможет.

Тем не менее, выход имеется: на сегодняшний день складывается положительная практика по признанию иных гражданско-правовых конструкций договорами участия в долевом строительстве.

Для того, чтобы проанализировать текст Вашего договора Вам может понадобиться помощь компетентных юристов, которые проведут анализ документации на полноту и соответствие требованиям закона. Для признания инвестиционного договора договором участия долевом строительстве, необходимо обратиться в суд, в связи с чем целесообразно заказать услуги адвоката.